步入6月，港股內(nèi)房股板塊一改往日下行的趨勢(shì)，開始觸底大漲，以龍湖集團(tuán)（00960.HK）、碧桂園（02007.HK）、華潤(rùn)置地（01109.HK）、中國(guó)海外發(fā)展（00688.HK）等優(yōu)質(zhì)頭部房企最受市場(chǎng)關(guān)注，分別以33.47%、29.86%、22.20%、13.35%的累計(jì)漲幅（6月1日至15日）位居板塊前列。
【資料圖】
內(nèi)房股大舉反彈背后與房地產(chǎn)行業(yè)寬松預(yù)期不斷提升，以及恒大、融創(chuàng)等大型房企基本面預(yù)期改善等利好的驅(qū)動(dòng)有關(guān)。此外，南向資金抄底優(yōu)質(zhì)民營(yíng)龍頭動(dòng)作不斷加強(qiáng)，亦是推高內(nèi)房股行情的重要驅(qū)動(dòng)力之一。
短期：房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期向好，南向資金搶籌
與4、5月銷售情緒羸弱不同，6月以來，隨著問題房企經(jīng)營(yíng)及境外債重組取得的一些良好的進(jìn)展，疊加6月首周房地產(chǎn)銷售情緒略有回暖的催化，看好房地產(chǎn)行業(yè)的聲音愈來愈多，市場(chǎng)普遍認(rèn)為房企在上半年業(yè)績(jī)壓力下將加快推盤節(jié)奏、提升折扣力度，成交端有望迎來小幅放量。
中指研究院認(rèn)為，6月作為房企年中沖刺關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，若支持政策能夠進(jìn)一步落地，向市場(chǎng)傳遞信心，在房企大力推盤和促銷之下，6月房地產(chǎn)銷售有望迎來好轉(zhuǎn)。
德邦證券認(rèn)為，5月商品房銷售邊際持續(xù)轉(zhuǎn)弱，6月適逢年中，預(yù)計(jì)企業(yè)端將會(huì)加大推盤和營(yíng)銷力度，6月單月銷售有望較5月環(huán)比改善。
在房地產(chǎn)情緒升溫的背景之下，土拍成交溢價(jià)率略有好轉(zhuǎn)，流拍撤牌率下滑，房企投資聚焦加劇核心城市土拍升溫，民企拿地信心也在加速修復(fù)。
5月底至今，長(zhǎng)三角、珠三角及京津冀等核心城市拿地情緒持續(xù)升溫，擁有厚實(shí)的資金積累、完善的融資渠道及良好債務(wù)結(jié)構(gòu)的優(yōu)秀房企，紛紛加快拿地步伐，為其未來高質(zhì)量的可持續(xù)性發(fā)展補(bǔ)充充足的“彈藥”。
以民營(yíng)龍頭房企碧桂園為例，今年首5月拿地金額已達(dá)到去年全年權(quán)益拿地金額的95%，權(quán)益新增貨值達(dá)突破百億。
在民企拿地信心提振之際，政策層面及媒體層面不斷為樓市吹風(fēng)，進(jìn)一步催化了二級(jí)市場(chǎng)行情。
政策層面，6月以來，青島、蘇州等地出臺(tái)房地產(chǎn)降低首付比例、優(yōu)化公積金及限購(gòu)等利好購(gòu)房寬松政策不斷出臺(tái)，覆蓋范圍及力度更廣、更強(qiáng)，這有利于提升或穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。
除此之外，6月以來，媒體吹風(fēng)不斷，進(jìn)一步催化了房地產(chǎn)做多行情。
先是《彭博》引述消息人士報(bào)道，中國(guó)正在制定一攬子措施來支持房地產(chǎn)市場(chǎng)，包括考慮降低大城市一些非核心街區(qū)的首付，降低代理交易傭金，并進(jìn)一步放寬住宅購(gòu)買限制；其次，中房網(wǎng)發(fā)文稱房地產(chǎn)行業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)重要支柱，在相關(guān)外部條件有變化，限購(gòu)限貸等政策已無存在必要的情況下，取消限制類措施是應(yīng)有之義；而今，又有多家內(nèi)地媒體報(bào)道，多地金融監(jiān)管部門近期開展調(diào)研，對(duì)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)信貸需求、房地產(chǎn)市場(chǎng)、金融風(fēng)險(xiǎn)變化等情況開展進(jìn)行調(diào)研。
在市場(chǎng)預(yù)期向好之際，南向資金開始大舉加倉(cāng)內(nèi)房股。
截至6月9日收盤，近一周港股通凈買入排行榜中，地產(chǎn)建筑業(yè)板塊周頻凈買入14.52億元，位居港股通周頻凈買入榜單第三名。
個(gè)股層面，南向資金“鐘意”優(yōu)質(zhì)房企，碧桂園、華潤(rùn)置地等頭部房企最受青睞。
截至6月9日收盤，最近5日港股通資金凈流向TOP40榜中，龍湖集團(tuán)、越秀地產(chǎn)、華潤(rùn)置地、碧桂園等在內(nèi)多家優(yōu)質(zhì)房企紛紛入榜。其中龍湖集團(tuán)、越秀地產(chǎn)分別以5.07億港元、3.32億港元位居第7名及第10名，而碧桂園港股通持股比例上升速度較快，由6月1日的6.1%提升至6月9日的6.32%，上升了0.22個(gè)百分點(diǎn)。
從基金層面來看，碧桂園、龍湖集團(tuán)、華潤(rùn)置地、保利發(fā)展等優(yōu)質(zhì)內(nèi)房企，同樣是債基、策略型或主題型ETF基金的“心頭好”。
以民營(yíng)房企龍頭碧桂園為例，即是弘收高收益波幅管理債基重要持倉(cāng)股，亦是Global X MSCI China Real Estate ETF基金前十大重倉(cāng)股，持倉(cāng)比例均在3%以上。
截至目前，據(jù)富途數(shù)據(jù)顯示，弘收高收益波幅管理債基及Global X MSCI China Real Estate ETF分別持有碧桂園倉(cāng)位占比分別為3.4%及4.82%。
長(zhǎng)期：行業(yè)復(fù)蘇趨勢(shì)未改，優(yōu)質(zhì)房企凸顯估值魅力
隨著優(yōu)質(zhì)民營(yíng)房企短期銷售及拿地?cái)?shù)據(jù)邊際不斷改善，以及政策層面不斷吹風(fēng)，房地產(chǎn)行業(yè)復(fù)蘇趨勢(shì)依舊未改，長(zhǎng)期穩(wěn)健且高質(zhì)量發(fā)展邏輯愈發(fā)明顯，券商、投行對(duì)房地產(chǎn)評(píng)級(jí)正逐步從“觀望”向“正面”傾斜。
伴隨著6月以來內(nèi)房股板塊持續(xù)反彈，與房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的研究報(bào)告及評(píng)級(jí)明顯增多。而與過往中立或偏謹(jǐn)慎的研報(bào)點(diǎn)評(píng)及評(píng)級(jí)不同，本次多數(shù)研報(bào)點(diǎn)評(píng)偏正面。
據(jù)Wind數(shù)據(jù)顯示，截至6月1日至6月12日收盤，與房地產(chǎn)行業(yè)研究相關(guān)研報(bào)（包括微信公眾號(hào)）共有120篇，較去年同期的104篇，約增加了15.4%。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，120篇研報(bào)中強(qiáng)于大市、看好、推薦、增持等正面評(píng)級(jí)約占80%。
最新部分研報(bào)截圖
在這些對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)未來展望持正面評(píng)級(jí)的研究報(bào)告中，多數(shù)認(rèn)為寬松預(yù)期推升、民營(yíng)房企拿地積極，市場(chǎng)復(fù)蘇大勢(shì)不會(huì)改變，市場(chǎng)無必悲觀。另外，多數(shù)券商認(rèn)為，優(yōu)質(zhì)房企的銷售低點(diǎn)、業(yè)績(jī)低點(diǎn)均已過去，經(jīng)歷了近2月的熱度回歸期、政策空窗期，地產(chǎn)股已跌出了β空間，板塊已非常具備性價(jià)比。
事實(shí)證明，亦如國(guó)內(nèi)券商所言，內(nèi)房股投資性價(jià)較高，當(dāng)前市凈率估值已經(jīng)遠(yuǎn)低于長(zhǎng)期處于破凈狀態(tài)的紅籌股板塊。
截至6月12日收盤，34家樣板（如下圖所示）內(nèi)房股市凈率均低于1，均值為0.26，處于歷史新低位置，分別低于港股地產(chǎn)開發(fā)商、紅籌股板塊市凈率的0.50、0.73。
在行業(yè)復(fù)蘇趨勢(shì)未改及內(nèi)房股板塊處于歷史低估值階段，如何選擇投資標(biāo)的，各大券商及國(guó)際投行一致認(rèn)為：優(yōu)質(zhì)民營(yíng)房企及央國(guó)企值得關(guān)注。
對(duì)于個(gè)股投資機(jī)遇，國(guó)金證券最新研報(bào)指出，預(yù)計(jì)供給側(cè)支持將加速推進(jìn)，高能級(jí)城市需求側(cè)政策將持續(xù)落地，供需政策協(xié)同發(fā)力支撐市場(chǎng)銷售復(fù)蘇，能拿好地且快速去化的房企更加受益。推薦有持續(xù)拿地能力、布局優(yōu)質(zhì)重點(diǎn)城市的頭部央國(guó)企和改善型房企。
國(guó)際投行匯豐則認(rèn)為，在內(nèi)地房市復(fù)蘇大背景之下喜好內(nèi)房股及經(jīng)紀(jì)商分別有碧桂園、華潤(rùn)置地、中國(guó)海外發(fā)展及貝殼。
在匯豐點(diǎn)名四家企業(yè)中，碧桂園估值修復(fù)及投資回報(bào)空間較大。目前，碧桂園市凈率為0.20，是四家企業(yè)中最低的，亦低于內(nèi)房股市凈率均值的0.26。
碧桂園當(dāng)前估值被嚴(yán)重低估，或于過去一年業(yè)績(jī)承壓的影響。據(jù)業(yè)內(nèi)人士表示，目前，碧桂園最新財(cái)報(bào)為2022年年報(bào)，市場(chǎng)對(duì)其市凈率、市盈率等估值指標(biāo)的測(cè)算都是基于這份最新年報(bào)。因此，公司今年回暖的1-5月業(yè)績(jī)表現(xiàn)，并未充分反映到當(dāng)前估值水平中去。
然而，從當(dāng)前業(yè)績(jī)來看，碧桂園依舊保持行業(yè)第一梯隊(duì)的競(jìng)爭(zhēng)力。2023年1-5月，TOP100房企銷總額為29661.0億元，同比增長(zhǎng)8.4%。其中，頭部房企銷售依舊趨于領(lǐng)跑，TOP10房企銷售額平均同比增速達(dá)16.4%。
作為優(yōu)質(zhì)民營(yíng)房企的代表，在央國(guó)企背景房企崛起及銷售市場(chǎng)羸弱的大背景之下，碧桂園1-5月銷售額為1399億元，排在第5位，是當(dāng)前為數(shù)不多能擠進(jìn)前五的民營(yíng)房企，凸顯碧桂園不俗的增長(zhǎng)韌性。
據(jù)了解，今年1-5月房企銷售額排名中，排在碧桂園之前的多數(shù)是央國(guó)企，例如保利、中海及華潤(rùn)置地。
除此之外，在拿地方面，碧桂園依舊彰顯優(yōu)質(zhì)民營(yíng)房企的實(shí)力。今年1-5月，碧桂園已在東莞、杭州、太原、佛山等多個(gè)核心城市斬獲多塊貨值較高的土地，極大打消了市場(chǎng)對(duì)民營(yíng)房企補(bǔ)貨不足及流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)的擔(dān)憂，同時(shí)通過積極拿地為企業(yè)長(zhǎng)足穩(wěn)健發(fā)展打下夯實(shí)基礎(chǔ)。
中指研究院統(tǒng)計(jì)顯示，碧桂園今年1-5月權(quán)益拿地金額58億元，已達(dá)到去年全年權(quán)益拿地金額的95%；權(quán)益拿地面積60萬(wàn)平方米；權(quán)益新增貨值高達(dá)135億元。
誠(chéng)然，隨著房地產(chǎn)政策、銷售預(yù)期持續(xù)向好，行業(yè)穩(wěn)健復(fù)蘇趨勢(shì)已經(jīng)愈發(fā)明顯，任何被市場(chǎng)感知到的基本面或政策面向好，都會(huì)給低估且優(yōu)質(zhì)房企帶來巨大估值修復(fù)空間，而長(zhǎng)期擁抱且堅(jiān)守優(yōu)質(zhì)房企的投資者，勢(shì)必會(huì)收獲豐厚的投資回報(bào)。
文：沈大班