萬億級(jí)住房租賃市場，正呼喚真正的行業(yè)龍頭
【資料圖】
近年來，中國住房市場迎來深層次的變革，在房住不炒的政策大背景下，住房租賃市場的發(fā)展正成為中國住房市場的主旋律之一。
此前第七次全國人口普查數(shù)據(jù)顯示，我國的城鎮(zhèn)化率已經(jīng)達(dá)到63.89%，同時(shí)流動(dòng)人口高達(dá)3.76億人，后一數(shù)據(jù)在10年間更是增長了近70%。伴隨社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，人口流動(dòng)愈發(fā)頻繁，這也激發(fā)了巨大的住房租賃需求，尤其是面對(duì)大城市高企的房價(jià)，租房不再只是大眾短期過渡的選擇，而是日益成為人們居住的主流方式之一。
在當(dāng)前存量房供應(yīng)充足、人口流動(dòng)量大的背景下，疊加城鎮(zhèn)化加速與人均收入持續(xù)提升等長期趨勢(shì)，國內(nèi)住房租賃市場發(fā)展?jié)摿薮蟆８鶕?jù)弗若斯特沙利文的資料，2021年中國租賃公寓市場的規(guī)模已達(dá)1.8萬億元人民幣，預(yù)計(jì)到2026年底有望提升至2.7萬億。
不論是政策層面還是市場層面，住房租賃都將面臨良好的發(fā)展窗口期。遵循“水大必然魚大”的商業(yè)規(guī)則，行業(yè)龍頭注定價(jià)值不凡。
近日，國內(nèi)引領(lǐng)集中式長租公寓模式的魔方公寓，計(jì)劃以“魔方生活服務(wù)集團(tuán)”(以下簡稱“魔方生活”)這一名稱為主體于香港聯(lián)交所遞交上市申請(qǐng)。同時(shí)，其也是港股第一家以長租公寓業(yè)務(wù)進(jìn)行獨(dú)立上市的長租公寓服務(wù)平臺(tái)。
在“港股集中式長租公寓第一股”的標(biāo)簽下，魔方生活在資本市場的關(guān)注度也不斷升溫。大多數(shù)投資者似乎想知道，住房租賃市場未來真正的行業(yè)龍頭企業(yè)是否已經(jīng)出現(xiàn)？帶著這個(gè)問題不妨往下一看。
聚焦長租公寓主流發(fā)展趨勢(shì)，魔方生活深度布局集中式長租公寓
機(jī)構(gòu)式長租公寓建設(shè)經(jīng)營有兩種主要形態(tài)，一種是集中式長租公寓，另一種則是分散式長租公寓。當(dāng)前，我國租房市場近8成以上的需求依然被分散式的房源或產(chǎn)品消化。然而，分散式長租公寓此前出現(xiàn)了多次“爆雷”事件，“爆雷”告一段落后，“高進(jìn)低出”、“長收短付”、“租金貸”等行業(yè)違規(guī)行為都被一一納入嚴(yán)格的市場監(jiān)管，相關(guān)企業(yè)不得不尋找新的商業(yè)模式。
幸運(yùn)的是，長租公寓行業(yè)并沒有因此停滯不前。隨著政策大力支持的集中式長租公寓崛起，長租公寓行業(yè)重獲新機(jī)，再次快速發(fā)展。
與分散式公寓不同，集中式公寓有效解決了房源質(zhì)量相對(duì)低下、配套設(shè)施匱乏及租戶保障體系較弱等問題，更加貼近或符合“長租”定義。此外，集中式公寓便于通過標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)營提高管理效率，運(yùn)營成本較低，利潤相對(duì)較高，還因?yàn)樽鈶簟凹小钡奶攸c(diǎn)，通過組織社群活動(dòng)等方式塑造自身品牌、提高客戶粘性，有利于規(guī)模效應(yīng)的形成和釋放。
業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，長租公寓的未來，離不開集中式模式的興起。盡管目前住房租賃市場分散式房源占比遠(yuǎn)大于集中式，但集中式的增長速度已超過分散式。
目前，我國長租公寓行業(yè)發(fā)展仍處于早期，行業(yè)集中度較低，品牌數(shù)量眾多。經(jīng)歷了此前分散式長租公寓野蠻生長、頻頻暴雷導(dǎo)致的行業(yè)信任危機(jī)，如今政策層面對(duì)于租賃住房市場的管理變得日趨嚴(yán)格，隨著近年來一系列規(guī)范性條例和政策的陸續(xù)出臺(tái)，經(jīng)過洗牌的長租公寓行業(yè)正迎來規(guī)范、健康的新一輪增長機(jī)遇。集中式長租公寓站立在“風(fēng)口”之上，政策暖風(fēng)頻吹。
去年7月，自國家住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部在官網(wǎng)發(fā)布《關(guān)于集中式租賃住房建設(shè)適用標(biāo)準(zhǔn)的通知》開始，行業(yè)發(fā)展迎來加速?？梢钥吹?，國家政策力推的保障性租賃住房采用的是集中式模式。今年北京市陸續(xù)發(fā)布租賃住房相關(guān)政策，在保租房推進(jìn)方面力度空前，市場觀點(diǎn)認(rèn)為，預(yù)計(jì)未來一段時(shí)間內(nèi)，保障性租賃住房的擴(kuò)容將成為住房租賃市場增長的強(qiáng)勁助推器，集中式長租公寓將持續(xù)受惠于政策。
魔方生活遞交的招股書也顯示出集中式長租公寓未來增長勢(shì)頭的強(qiáng)勁。據(jù)弗若斯特沙利文的資料，集中式長租公寓市場規(guī)模預(yù)計(jì)將從2021年的449億增加至2026年的1252億，期間對(duì)應(yīng)的復(fù)合增長率約為22.8%。而進(jìn)一步細(xì)分下來，一線城市同一期間復(fù)合增長率或達(dá)26.5%，營運(yùn)中的連鎖式集中式長租公寓市場則為27.2%。以上的預(yù)期增長速度遠(yuǎn)超同期中國租賃公寓市場的平均增速，突顯出該細(xì)分領(lǐng)域的結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)。
作為國內(nèi)最早布局集中式長租公寓的運(yùn)營商之一，魔方生活憑借十多年的經(jīng)營沉淀，擁有顯著的先發(fā)優(yōu)勢(shì)和綜合實(shí)力，在政策暖風(fēng)吹拂與井噴的市場需求下，也將面臨絕佳的成長窗口期。
(資料來源：公司招股書)
集中式長租公寓領(lǐng)航者，魔方生活展現(xiàn)強(qiáng)勁基本面優(yōu)勢(shì)
相較于分散式公寓，集中式長租公寓經(jīng)過了時(shí)間的檢驗(yàn)。遵循著“好賽道、好公司”的投資原則，魔方生活的價(jià)值首先不應(yīng)被忽視，其次更應(yīng)被重新審視。作為集中式長租公寓領(lǐng)域最具代表性的領(lǐng)先企業(yè)，魔方生活的優(yōu)勢(shì)主要體現(xiàn)在以下幾點(diǎn)：
(1)魔方生活是中國行業(yè)領(lǐng)先且發(fā)展迅速的獨(dú)立集中式長租公寓服務(wù)平臺(tái)
據(jù)招股書所示，截至2022年6月30日，魔方生活服務(wù)在國內(nèi)26座城市的394個(gè)門店擁有76190套在管公寓，其中約63.8%位于一線城市，約65.7%為其直營公寓，即公司收入與盈利大部分來自一線城市業(yè)務(wù)布局及直營公寓。這意味著公司整體業(yè)務(wù)具備堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。
另外，從品牌知名度和客戶滿意度來看，魔方生活旗下的魔方公寓在中國集中式長租公寓品牌中均位居第一，尤其在居住體驗(yàn)及平臺(tái)穩(wěn)定性這兩項(xiàng)指標(biāo)上面，魔方生活在集中式長租公寓領(lǐng)域中排名最高。
(2)魔方生活是高增長行業(yè)內(nèi)具有領(lǐng)先市場位置的行業(yè)整合者
2017年至2021年，中國集中式長租公寓市場規(guī)模從144億人民幣持續(xù)增長至449億，期間增長幅度和復(fù)合增速分別為211%、32.8%，該增長雖然令人滿意，但行業(yè)格局依然處于較為分散的狀態(tài)，根據(jù)在運(yùn)營公寓數(shù)量來衡量，行業(yè)內(nèi)規(guī)模最大的前五位參與者的市場份額只有15.8%。
自2020年以來，憑借自身較高的品牌知名度、卓越的運(yùn)營效率以及廣泛的布局網(wǎng)絡(luò)，公司成功把握難得的整合機(jī)會(huì)，一舉成為業(yè)內(nèi)最活躍的收購者，截至2021年底累計(jì)完成了總價(jià)值約13億人民幣的10項(xiàng)交易。
這些并購交易使得公司成為了國內(nèi)少數(shù)幾家有能力管理各種規(guī)模租住社區(qū)的租住服務(wù)平臺(tái)。此外，公司還獲得了良好的收購整合效果。倘若上市募集資金成功，將有助于公司繼續(xù)發(fā)揮其豐富、領(lǐng)先的收購整合經(jīng)驗(yàn)，確保其行業(yè)地位和市場份額持續(xù)提升。
(3)維持市場領(lǐng)先的運(yùn)營效率，背靠技術(shù)能力驅(qū)動(dòng)
魔方生活實(shí)現(xiàn)了市場領(lǐng)先的運(yùn)營效率。
具體體現(xiàn)在以下幾點(diǎn)：公司每套可用公寓收入在國內(nèi)五大集中式長租公寓運(yùn)營商中排名最高；公司行政開支占收入比自2019年19.8%下降至2021年的14.4%，并在2022年6月30日進(jìn)一步降低至12.3%；公司盈利能力也在不斷提升，據(jù)招股書所示，公司經(jīng)調(diào)整EBITDA利潤率從2019年的2.3%提升至2021年的18.2%，并在在2022年6月30日進(jìn)一步提升至18.6%。得益于以上出色的表現(xiàn)，公司的運(yùn)營效率充分提升。
值得一提的是，魔方生活所展現(xiàn)的卓越運(yùn)營效率得益于其所擁有的關(guān)鍵技術(shù)基礎(chǔ)設(shè)施及能力，包括OMS系統(tǒng)、大數(shù)據(jù)驅(qū)動(dòng)決策程序、物聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)等，這一點(diǎn)與其他同業(yè)競爭者有著顯著差異。公司展現(xiàn)出的數(shù)字化、智能化技術(shù)及平臺(tái)賦能優(yōu)勢(shì)，讓筆者看到該公司已經(jīng)為未來的規(guī)模化競爭和持續(xù)擴(kuò)張做好了較為充分的準(zhǔn)備。
(4)強(qiáng)勁增長勢(shì)能及高質(zhì)量的基本面表現(xiàn)
魔方生活展現(xiàn)出的強(qiáng)勁增長勢(shì)頭，無疑能夠與集中式長租公寓行業(yè)的成長相互印證，公司發(fā)展正是行業(yè)向上的最好注解之一。
據(jù)招股書所示，魔方生活的收入從2019年的9.5億增長至2021年的14.7億，凈利潤從2019年的6355萬增加至2.95億，分別對(duì)應(yīng)的復(fù)合增長率為24.7%及115.6%，而經(jīng)調(diào)整的EBITDA期間復(fù)合增長率約為252.9%。
從財(cái)務(wù)表現(xiàn)來看，公司盈利增長速度高于收入增長速度，主要是經(jīng)營杠桿在發(fā)揮作用，即毛利率的改善、月均租金和平均入住率的高位穩(wěn)定，以及運(yùn)營效率釋放所帶來的，公司毛利率從2019年的85.4%提升至2021年的86.1%，其旗下針對(duì)白領(lǐng)、藍(lán)領(lǐng)的公寓品牌平均入住率在2021年底分別維持在87%、85%，單位月均租金分別為3025元和3629元。正如上述，公司行政開支占收入比自2019年19.8%下降至2021年的14.4%，體現(xiàn)出公司實(shí)現(xiàn)了持續(xù)的降本增益，在運(yùn)營管理方面做出了不懈的努力。
綜合來看，以上的財(cái)務(wù)表現(xiàn)能夠直接反映出公司不俗的內(nèi)生性成長能力。
除了收入和盈利保持強(qiáng)勁增長勢(shì)頭，內(nèi)生性成長能力得到釋放之外，公司還表現(xiàn)出強(qiáng)大的現(xiàn)金流創(chuàng)造能力。2019至2021年期間，魔方生活的經(jīng)營活動(dòng)凈現(xiàn)金流分別為5.7億、6.6億和10.5億，期間復(fù)合增長速度約35.3%，該速度高于公司實(shí)現(xiàn)的收入增速，說明公司收入質(zhì)量的提升優(yōu)于業(yè)務(wù)收入的擴(kuò)張。
結(jié)尾部分
簡單總結(jié)，剛遞交上市申請(qǐng)的魔方生活或已交出了一份擁有優(yōu)異基本面表現(xiàn)且維持高質(zhì)量發(fā)展和高成長性的漂亮“答卷”。而這份“答卷”也同樣給市場展現(xiàn)出了可復(fù)制、經(jīng)驗(yàn)證的成功路徑，已經(jīng)跑通跑順的“直營管理+加盟管理/第三方委托”平臺(tái)模式，以及集中式長租公寓多維度的領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)。這讓我們確信，魔方生活的價(jià)值遠(yuǎn)不止當(dāng)下，還有可預(yù)見的寬廣未來。