每到年底，聊學(xué)區(qū)房是最合適的時(shí)機(jī)！
畢竟學(xué)區(qū)房是剛需，對(duì)于有學(xué)區(qū)房需求的家庭來(lái)說(shuō)，避開(kāi)每年3-5月的成交高峰期，提前看房選擇一定是聰明的抉擇。
更何況，今年市場(chǎng)行情低迷，二手房包括學(xué)區(qū)房議價(jià)空間仍然很大。
(資料圖片)
但今年以來(lái)，關(guān)于學(xué)區(qū)房最大的討論話題肯定是：“學(xué)區(qū)房涼涼”。從去年以來(lái)，時(shí)不時(shí)我們就能看到“致命一擊！學(xué)區(qū)房這回真的要涼了！”這樣的文章。
但是，學(xué)區(qū)房真的會(huì)涼嗎？今天我們一起來(lái)探討下！
學(xué)區(qū)房尤其是頭部二手學(xué)區(qū)房的降溫，在現(xiàn)階段確實(shí)是事實(shí)，全國(guó)大部分城市都是如此。
大家都知道，常州市中心的大部分名校，包括小學(xué)的局小、解小、博小、覓小，初中的二十四中、實(shí)驗(yàn)小學(xué)等，周邊是沒(méi)有新房在售的，只有二手房。
所以在前幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)行情高熱的時(shí)候，這一批學(xué)區(qū)房也出現(xiàn)了一輪行情“暴漲”。
甚至在中介的朋友圈還出現(xiàn)了一批“天價(jià)老破小學(xué)區(qū)房”。
備注：圖中價(jià)格僅為特定時(shí)期的房東報(bào)價(jià)，不做成交參考
市場(chǎng)高熱期，常州報(bào)價(jià)在7萬(wàn)/㎡以上的學(xué)區(qū)房不止一個(gè)樓盤(pán)。要知道常州這兩年新房的最高售價(jià)也還停留在4萬(wàn)元/㎡，且是個(gè)別樓盤(pán)的少數(shù)房源。
但這也充分說(shuō)明了，在風(fēng)口期，頭部學(xué)區(qū)房的價(jià)值永遠(yuǎn)處于第一梯隊(duì)。
但在今年這一波市場(chǎng)行情下，常州這些頭部學(xué)區(qū)房也扛不住了。
分析師統(tǒng)計(jì)了常州部分熱門(mén)學(xué)校的一些典型頭部學(xué)區(qū)房的掛牌價(jià)，無(wú)一例外價(jià)格都跌了，甚至有樓盤(pán)掛牌價(jià)跌幅超出了30%。
這樣一個(gè)跌幅下，怎么能說(shuō)不涼呢？而對(duì)于去年高價(jià)買(mǎi)學(xué)區(qū)房的人來(lái)說(shuō)，這真的是“意難平”了。
那這類學(xué)區(qū)房為什么會(huì)價(jià)格如此大幅度下跌呢？
很多人說(shuō)是因?yàn)檎叽驂?，決策層抑制學(xué)區(qū)房熱的決心很大，加上公民統(tǒng)招、教師輪崗、集團(tuán)化辦學(xué)等各方面的措施，都在稀釋著學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)值。
這方面的原因肯定是有的。
從去年政治局會(huì)議點(diǎn)明“防止以學(xué)區(qū)房等名義炒作房?jī)r(jià)”開(kāi)始，各城市都在探索學(xué)區(qū)新政。
包括當(dāng)前大家最關(guān)心的民轉(zhuǎn)公，政策背后的潛臺(tái)詞都是削弱教育與房產(chǎn)的關(guān)系。
但分析師想提醒大家一點(diǎn)的是，常州乃至全國(guó)這類二手學(xué)區(qū)房跌幅如此之大，最主要的原因還是樓市行情的整體下滑。
要知道，常州這類學(xué)區(qū)房的價(jià)格漲到這個(gè)高，也不過(guò)是近兩年的事情。
以局小+實(shí)驗(yàn)初中的學(xué)區(qū)房京城豪苑為例。
翻看貝殼上公布的成交價(jià)格，該樓盤(pán)2020年的成交價(jià)約為5萬(wàn)元/㎡左右。
掛牌價(jià)最高的2021年，貝殼上并未有顯示該樓盤(pán)的成交。剛剛過(guò)去的10月，貝殼上顯示了該樓盤(pán)一套房源的成交價(jià)格，為52858元/㎡。
這樣一個(gè)數(shù)據(jù)走勢(shì)下看待這類頭部學(xué)區(qū)房要注意幾點(diǎn)：
1、樓市低迷期，學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格首當(dāng)其沖回調(diào)，是正?，F(xiàn)象，前兩年學(xué)區(qū)房的過(guò)熱并不是常態(tài)。
2、樓市雖然從賣方市場(chǎng)進(jìn)入了買(mǎi)方市場(chǎng)，但這種擁有雙學(xué)區(qū)的頭部學(xué)區(qū)房依然是保值的，至少?zèng)]跌出兩年前的房?jī)r(jià)水平，且價(jià)格依然是常州房?jī)r(jià)天花板區(qū)域的。
3、頭部學(xué)區(qū)房的價(jià)格，其實(shí)也是一房一價(jià)的，學(xué)區(qū)是否占用、付款方式、房型大小等都會(huì)影響成交價(jià)格。
當(dāng)然，大家也會(huì)發(fā)現(xiàn)，隨著教育資源的攤平和市場(chǎng)的低迷，這類頭部學(xué)區(qū)房的成交量真真實(shí)實(shí)的也是在下降的。
一個(gè)原因是大家不敢再去投資學(xué)區(qū)房了，另一個(gè)原因是常州的學(xué)區(qū)房也在悄悄轉(zhuǎn)化賽道。
關(guān)于買(mǎi)學(xué)區(qū)房，大多數(shù)人肯定還有一個(gè)重要的考量，那就是居住房子本身的居住價(jià)值。
學(xué)區(qū)房的本質(zhì)，到底是學(xué)區(qū)，還是房？如果單純要買(mǎi)頭部學(xué)區(qū)房，尤其是雙學(xué)區(qū)，在常州亦或是其他大多數(shù)城市，可能只能買(mǎi)二手房，甚至二手老破小，新房十分少，具備居住價(jià)值的新房則更是少之又少。
如果只是為了所謂的好學(xué)校，割舍對(duì)居住的需求，對(duì)于孩子的成長(zhǎng)來(lái)說(shuō)也未必有益。
當(dāng)然，肯定會(huì)有人說(shuō)，“買(mǎi)學(xué)區(qū)房，并不一定要住在這套房子里，學(xué)位用完就出手唄”。這對(duì)于資金實(shí)力足夠的購(gòu)房群體來(lái)說(shuō)，當(dāng)然是可以這么操作的。
名校的本質(zhì)是什么？是優(yōu)質(zhì)硬件資源+師資力量+相對(duì)接近的圈層匯聚起來(lái)的生源。
從這個(gè)層面來(lái)講，常州諸如局小這樣的傳統(tǒng)名校確實(shí)依然具備優(yōu)勢(shì)。畢竟至少在師資和生源兩方面是其他學(xué)校所不能比擬的。
但是，從房產(chǎn)角度來(lái)講，目前常州這些老牌的學(xué)區(qū)房，即便是曾經(jīng)的網(wǎng)紅小區(qū)，現(xiàn)在也多變成了“過(guò)氣明星”。
這樣的“學(xué)區(qū)房”，或許還能享受優(yōu)質(zhì)教育資源，但很多已經(jīng)不具備優(yōu)質(zhì)的居住環(huán)境了。
而一旦失去了“學(xué)區(qū)”和“房”的雙重屬性，那這個(gè)學(xué)區(qū)房就真正的變成了“期貨”，而非“固定資產(chǎn)”。
這種情況下，買(mǎi)“學(xué)區(qū)房”，就真的變成投資了。而投資這件事情，價(jià)格“隨行就市”就再正常不過(guò)了。相對(duì)于其他房子，這類學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格順勢(shì)大漲，逆勢(shì)大跌，都是邏輯之內(nèi)的事情。
值得注意的是，隨著常州集團(tuán)化教學(xué)的推廣和教育資源的改擴(kuò)建，一批新的名校也開(kāi)始逐漸產(chǎn)生。
比如青龍板塊的二實(shí)小翰學(xué)校區(qū)，現(xiàn)在也成為了不少家長(zhǎng)購(gòu)房的一個(gè)選擇標(biāo)的。該學(xué)校的生源以龍洲伊都、花語(yǔ)江南、瑯越龍洲這樣的中高端小區(qū)為主，也讓越來(lái)越多的家長(zhǎng)追逐這一新的教育“圈層”。
現(xiàn)在的新學(xué)校在硬件條件上，基本都沒(méi)有太大的缺陷，師資力量隨著教教師輪崗的推進(jìn)肯定也會(huì)日益均衡化，而生源，就成為了未來(lái)學(xué)校選擇的一個(gè)新方向。
這也就是說(shuō)，未來(lái)學(xué)區(qū)房的賽道或許會(huì)變成這類因優(yōu)質(zhì)生源匯聚而產(chǎn)生的新名校周邊的居住價(jià)值高、價(jià)值相對(duì)適中的優(yōu)質(zhì)標(biāo)的，但“學(xué)區(qū)房”本身，并不會(huì)消失。
講回開(kāi)頭，學(xué)區(qū)房會(huì)涼涼嗎？分析師想說(shuō)的是，“學(xué)區(qū)房”本身不會(huì)涼涼，但每一套學(xué)區(qū)房的行情都不一樣，未來(lái)會(huì)不會(huì)產(chǎn)生新的頭部學(xué)區(qū)房，也很難說(shuō)。
當(dāng)然，至少在短時(shí)間內(nèi)，那些老牌名校還是無(wú)法被替代的，有需求的家長(zhǎng)可以趁著價(jià)格回調(diào)提前入手。但切記，要選擇相對(duì)好的標(biāo)的，年代久遠(yuǎn)的老破小，即便是名校學(xué)區(qū)，也要慎重買(mǎi)入！
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文章來(lái)源:克而瑞