11月房地產(chǎn)市場發(fā)生了不少大事，大家應(yīng)該都能明確地感受到，實實在在的救市已經(jīng)開啟了。
救市已經(jīng)開啟，那是否意味著拐點已至、樓市到底了呢？
(資料圖)
政策已現(xiàn)拐點 但仍有進一步寬松的空間
近期有三個重磅政策是值得我們?nèi)リP(guān)注的，政策的主要目的都是為了修復(fù)房企融資端。
今年房地產(chǎn)市場的大變局，地產(chǎn)行業(yè)面臨嚴重困境，其主要原因就是房企融資的困難。今年房地產(chǎn)政策層面雖然一直保持寬松態(tài)勢，但此前一直未真正觸及融資端。
這三個政策相繼出臺，我們可以依此明確作出判斷政策拐點或許已經(jīng)出現(xiàn)。
第一大重磅政策是支持民營房企債券融資的“第二支箭”。
從“第二支箭”發(fā)布到接收民營房企增信需求郵件再到受理龍湖200億元儲架式注冊發(fā)行，僅用時三天，且單一房企融資總額有所擴大。
第二大重磅政策當(dāng)然是金融16條，從保交樓到保房企。
金融16條已經(jīng)明確，穩(wěn)定房地產(chǎn)開發(fā)貸投放，穩(wěn)定建筑企業(yè)信貸投放，支持開發(fā)貸款、信托貸款等存量融資合理展期，保持債券及信托等資管產(chǎn)品融資穩(wěn)定。這也就意味著， 保市場主體已經(jīng)成為頂層策略，房企生存環(huán)境得以改善，除問題房企外，央國企、優(yōu)質(zhì)民企經(jīng)營將回歸正軌。
第三大重磅政策是中國銀保監(jiān)會、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、人民銀行聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于商業(yè)銀行出具保函置換預(yù)售監(jiān)管資金有關(guān)工作的通知》。
通知提出指導(dǎo)商業(yè)銀行按市場化、法治化原則，向優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)出具保函置換預(yù)售監(jiān)管資金。通知對對置換的預(yù)售資金做了明確要求，可有效緩解優(yōu)質(zhì)房企流動性壓力，房企能根據(jù)各地在建項目進度合理安排工程推進，保障項目如期交付，恢復(fù)居民端購買期房信心。
這連續(xù)性的三重政策，不僅有助于為房企紓困，還大幅度提振了市場信心。
房地產(chǎn)市場在很大程度上本身就是預(yù)期市場，只有房企端逐步恢復(fù)融資能力和信用，才能帶動需求端居民信心逐步恢復(fù)，進而帶動市場回暖。
但是，政策已經(jīng)出現(xiàn)拐點，并不意味著政策往后會進一步收緊。畢竟政策發(fā)酵起作用是需要時間的。而政策在房企端紓困的同時，在需求端仍有發(fā)力空間也有待進一步加強。
就常州而言，當(dāng)前購房政策相對周邊城市已經(jīng)足夠?qū)捤?，但這也不代表沒有進一步期待的空間。
我們認為接下來最值得期待的就是大家很有可能再一次迎來LPR的下調(diào)。
LPR=MLF利率+銀行綜合成本（主要是銀行負債成本）。
注意一個信號，央行近幾日發(fā)布的《2022年第三季度中國貨幣政策執(zhí)行報告》中提到9月份的定期存款利率較4 月下降 0.14 個百分點，有利于降低銀行負債成本，推動降低實際貸款利率。
雖然11月公布的MLF利率沒變，一年期仍然是2.75%，但是一段時間以來銀行負債成本降了，LPR就有望下調(diào)，或許最快下周一（11月21號）我們就能迎來新一輪下調(diào)。
常州市區(qū)新房成交量已基本筑底 二手房仍有下探趨勢
11月15日，國家統(tǒng)計局公布了房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)。
綜合來看，2022年10月房地產(chǎn)行業(yè)進一步回暖，商品房銷售金額、房屋新開工和竣工面積累計同比降幅均有收窄；但整體房地產(chǎn)下行態(tài)勢仍在持續(xù)。
從全國層面來看，市場疲軟態(tài)勢不變，想要好轉(zhuǎn)仍需要一個較長的時間過程。
從常州來看，新房市場自二季度以來進一步探底，目前已經(jīng)呈現(xiàn)出了明顯的筑底態(tài)勢。
今年一整年，常州市區(qū)新房成交的高位就是20萬㎡左右，自今年上半年6月小幅翹尾以來，下半年常州市區(qū)新房成交一直維持在15萬㎡左右。
這個數(shù)字我們認為已經(jīng)很低了，很難再有進一步下探的空間，接下來會持續(xù)筑底。
再看二手房，自下半年以來，常州市區(qū)二手住房成交套數(shù)一路走低，9月跌破2000套，10月進一步下跌。
二手房市場持續(xù)低迷仍將抑制改善置換需求的釋放，同步也將導(dǎo)致新房成交增長動力的不足。
綜合二手房市場和新房市場的成交表現(xiàn)，常州樓市成交仍然要在底部徘徊一定時間，市場回暖仍依賴于大環(huán)境的改善和全國市場的回溫。
量價博弈或?qū)⑦M入最終階段
截止到目前位置，常州市區(qū)的新房均價是多少呢？
答案是19870元/㎡，同比仍呈現(xiàn)3%的上行趨勢。
但從直觀感受來講，大家都能明顯感覺到各個樓盤相對于去年打折優(yōu)惠力度確實很大。通俗一點就是從感官上來講，大家都覺得房價跌了！
這也確實是如此，均價體現(xiàn)的是結(jié)構(gòu)性數(shù)據(jù)，從各個樓盤來看，以價換量已經(jīng)成為普遍趨勢。
尤其是進入下半年以來，部分樓盤這樓優(yōu)惠力度甚至跌破了以往的價格系統(tǒng)。臨近年底，各個樓盤又以工抵房、特價房、員工房等名義進一步打開讓價空間。
這種以價換量的形勢在年底之前肯定會一直持續(xù)，并且會影響整體均價走勢。
實際上，從歷月趨勢來看，常州市區(qū)新房均價其實已經(jīng)走出了向下的趨勢。
10月常州市區(qū)新房成交均價約為18600元/㎡，這是常州全年新房均價首次低于19000元/㎡。
受限于今年新房上市量的減少，往后兩個月甚至在2023年，新增供應(yīng)房源對于房價的結(jié)構(gòu)性影響程度將減小。
如果年末各個樓盤以價換量持續(xù)，讓價空間進一步加大，很有可能在均價上也會有進一步體現(xiàn)。
但值得注意的是，受政策預(yù)期影響，我們認為樓市量價博弈已經(jīng)將進入最終階段，房價進一步大幅度向下的可能性已經(jīng)不大，保持當(dāng)前的讓價空間或在此基礎(chǔ)上小幅增加讓價幅度是大概率事件。
判斷樓市新周期無非就是兩個拐點，一是政策拐點，二是市場拐點。
政策拐點已經(jīng)明確到來，市場拐點的到來就只是時間問題。
從政策拐點到市場拐點形成的時間段，就是這輪行情的最后一段底部時段。
但這個時間到底有多長，目前還不好判斷，我們認為至少在明年二季度之前，市場可能還很難走出底部。
而對于有切實需求的購房者來說，當(dāng)前仍然是一個較好的買房市場，要珍惜這個時間段擇優(yōu)上車。
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文章來源:克而瑞