5月16日，碧桂園、龍湖、美的置業(yè)三家民企被選為示范房企，陸續(xù)發(fā)行人民幣債券，同時(shí)還引入CDS或CRMW在內(nèi)的信用保護(hù)工具。8月16日，增信支持再度升級(jí)。監(jiān)管部門(mén)指示中債信用增進(jìn)對(duì)房企發(fā)行的中期票據(jù)開(kāi)展“全額無(wú)條件不可撤銷連帶責(zé)任擔(dān)保”，其中涉及龍湖集團(tuán)、碧桂園、旭輝控股集團(tuán)、遠(yuǎn)洋集團(tuán)、新城控股和金地集團(tuán)等六家示范性民企。“全額無(wú)條件不可撤銷連帶責(zé)任擔(dān)?！?，可視為是對(duì)債權(quán)人權(quán)益保障力度最強(qiáng)的擔(dān)保措施。在增信支持升級(jí)的新舉措下，8月房企到位資金壓力是否有所改善？
8月到位資金環(huán)比上漲乏力累計(jì)值同比下降25%略有收窄
9月16日國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布2022年1-8月房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)，單8月商品房銷售面積和金額均實(shí)現(xiàn)了同比降幅收窄。單8月全國(guó)共完成商品房銷售9712萬(wàn)平方米和10107億元，同比降幅較7月分別收窄6.3pcts和8.3pcts至23%和20%；環(huán)比則分別上漲5%和4%。雖然環(huán)比有所上升，但8月全國(guó)商品房銷售表現(xiàn)仍處于歷史較低水平。在此背景下，8月單月房企到位資金同樣呈現(xiàn)同比降幅收窄，環(huán)比規(guī)模上漲乏力。8月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金為12047億元，同比降幅為21.7%，相較于7月同比降幅收窄了4.1個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比略有提升1%。2022年前8月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金為100817億元，同比下降25.0%，與前7月的25.4%相比略有收窄，但整體規(guī)模依然處于歷史較低水平。
【資料圖】
單月銷售回款環(huán)比上升3.9%7月8月購(gòu)房需求依舊疲軟
從銷售回款（個(gè)人按揭款+定金及預(yù)付款）來(lái)看，2022年前8月銷售回款為48962億元，同比下降32.5%。單8月銷售回款為6218億元，環(huán)比上升了3.9%,同比下降了23.6%。自6月，各省市的調(diào)控放松政策“應(yīng)出盡出”，一部分購(gòu)房者結(jié)束觀望入市；其次部分地方政策通過(guò)安置房、團(tuán)購(gòu)房等推動(dòng)商品房銷售。2022年6月商品房銷售環(huán)比分別增長(zhǎng)66%和68%，但隨著年中沖量后，7及8月全國(guó)商品房銷售表現(xiàn)熱度回落，8月全國(guó)商品房銷售仍處于歷史較低水平（僅高于7月和4月）。8月個(gè)人按揭款和定金及預(yù)付款到位資金環(huán)比分別上升了3.1%和4.3%，同比分別下降18.3%和26%。據(jù)央行披露，8月住戶貸款增加4580億元，其中短期貸款增加1922億元，而以按揭房貸為主的中長(zhǎng)期貸款增加2658億元，雖然相比7月中長(zhǎng)期貸款增加1486億元已有改善，但相較于6月末中長(zhǎng)期貸款增加15600億元仍有較大差距?？梢?jiàn)，在此前所積壓的購(gòu)房需求釋放殆盡后，8月居民購(gòu)房貸款需求依舊疲軟。
國(guó)內(nèi)貸款同比降幅收窄19個(gè)點(diǎn)民營(yíng)房企融資現(xiàn)狀依舊困難
國(guó)內(nèi)貸款（包括開(kāi)發(fā)貸及并購(gòu)貸、委托及信托貸等）方面，前8月到位資金中國(guó)內(nèi)貸款為12280億元，同比下降27.4%，降幅較前7月收窄約1pcts。單月來(lái)看，8月國(guó)內(nèi)貸款為1250億元，環(huán)比上升了2.1%，同比下降了17.6%，降幅較7月收窄了19.3pct。8月國(guó)內(nèi)貸款同比降幅收窄較大，主要是由于去年同期基數(shù)較低，若僅從規(guī)模來(lái)看仍處于歷史低位。2022年5月4日證監(jiān)會(huì)、深交所及銀保監(jiān)會(huì)的相關(guān)會(huì)議及通知中，提及要支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求；不盲目抽貸、斷貸、壓貸，保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序。2022年6月2日人民銀行、外匯局在新聞發(fā)布會(huì)中稱，要及時(shí)校正金融機(jī)構(gòu)的過(guò)度避險(xiǎn)行為，保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序。就目前來(lái)看，6月房企國(guó)內(nèi)貸款出現(xiàn)回暖跡象，但7月未能延續(xù)增長(zhǎng)趨勢(shì)，8月表現(xiàn)持續(xù)疲軟，可見(jiàn)大多數(shù)民營(yíng)房企的融資現(xiàn)狀依然較為困難。
其他到位資金規(guī)模達(dá)到歷史低點(diǎn)增信支持政策信號(hào)意義仍大于實(shí)際作用
從自籌資金來(lái)看，前8月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金（自籌資金）35771億元，同比下降12.3%，降幅較前7月擴(kuò)大0.9pcts。單月來(lái)看，8月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金（自籌資金）4276億元，同比下降18.4%，降幅較7月收窄2.2pcts；環(huán)比微增0.1%。此外，包含公開(kāi)市場(chǎng)發(fā)債等融資方式在內(nèi)的其他到位資金，前8月同比下降9.4%至3745億元，降幅較前7月擴(kuò)大4.1pct。其中單8月為297億元，環(huán)比下降33.3%，同比下降39.5%，達(dá)到了2022年來(lái)的最低規(guī)模。主要是房企發(fā)債達(dá)到了新低，從100家重點(diǎn)房企的監(jiān)測(cè)情況來(lái)看，8月發(fā)債規(guī)模僅140億元，明顯低于年內(nèi)其他月度的水平。
值得注意的是，8月16日增信支持政策再次升級(jí)。監(jiān)管部門(mén)指示中債信用增進(jìn)對(duì)房企發(fā)行的中期票據(jù)開(kāi)展“全額無(wú)條件不可撤銷連帶責(zé)任擔(dān)?！?，其中涉及龍湖集團(tuán)、碧桂園、旭輝控股集團(tuán)、遠(yuǎn)洋集團(tuán)、新城控股和金地集團(tuán)等六家示范性民企?！叭~無(wú)條件不可撤銷連帶責(zé)任擔(dān)保”，可視為是對(duì)債權(quán)人權(quán)益保障力度最強(qiáng)的擔(dān)保措施。但近期出臺(tái)政策對(duì)應(yīng)標(biāo)的企業(yè)僅為別個(gè)優(yōu)質(zhì)房企，且發(fā)行規(guī)模有限，目前來(lái)看政策信號(hào)意義仍大于實(shí)際拉動(dòng)作用，未來(lái)房企發(fā)債是否有所改善，仍需時(shí)間觀察。
總的來(lái)看，2022年8月房地產(chǎn)行業(yè)到位資金依然艱難尋底，雖然同比降幅明顯收窄，但主要是由于去年同期8月基數(shù)較低的結(jié)果；從環(huán)比來(lái)看增長(zhǎng)相對(duì)乏力。其中尤其是包含公開(kāi)市場(chǎng)發(fā)債等融資方式在內(nèi)的其他到位資金，單8月實(shí)現(xiàn)了同環(huán)比的雙下降，規(guī)模達(dá)到了2022年的最低點(diǎn)，僅為297億元，可見(jiàn)房企融資壓力依然較大。當(dāng)前，房企外部融資仍處于冰凍狀態(tài)，而內(nèi)源資金則取決于銷售端的復(fù)蘇態(tài)勢(shì)。但相信隨著相關(guān)政策持續(xù)跟進(jìn)深入，市場(chǎng)信心的逐步回歸，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)也有望企穩(wěn)回升。
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文章來(lái)源:克而瑞