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2022年第一季度已然過(guò)去，受疫情多點(diǎn)散發(fā)的影響，3月份全國(guó)土地市場(chǎng)成交規(guī)模雖然環(huán)比月微漲13%，但依舊維持在歷史低位，同比降幅超七成。受此影響，總成交金額同比也大幅下降。
2022年3月，迎來(lái)重點(diǎn)城市集中供地小高峰，截止4月2日，已有8個(gè)城市完成了首輪集中供地，分別為北京、福州、廈門、青島、合肥、重慶、武漢、成都。
從土拍結(jié)果來(lái)看，重點(diǎn)城市首輪競(jìng)拍熱度回升有限，廈門、合肥等地?zé)岫扰噬?，成都部分地塊遭到“哄搶”，大部分城市保持相對(duì)平穩(wěn)。
整體來(lái)看，由于企業(yè)流動(dòng)性壓力仍存，雖然大部分城市的出讓門檻較去年都有所降低，但房企拿地仍持謹(jǐn)慎態(tài)度。
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01
土拍熱度分化，首輪競(jìng)拍熱度回升有限
從2022年2月16日北京打響2022年集中供地“第一槍”開始，至4月2日成都中供地落下帷幕，已有8個(gè)城市完成了首輪集中供地，整體來(lái)看，首輪競(jìng)拍熱度回升有限，各城市、地塊間分化明顯。
作為2022年集中供地的第一槍，北京本輪土拍大體上延續(xù)了2021年的風(fēng)格，本次18宗地塊中，有1宗地塊最高限價(jià)溢價(jià)率僅3%，4宗最高溢價(jià)率5%，2宗最高溢價(jià)率10%，最終平均溢價(jià)率達(dá)到4.5%，與2021年第三輪相比提升了3個(gè)百分點(diǎn)，同時(shí)流拍率也從17%回落至6%。
廈門在首輪供地的“滿滿誠(chéng)意”下，2022年首輪集中土拍熱度明顯上漲，整體溢價(jià)率高達(dá)7%，較去年第三輪明顯提升。9宗均成功出讓，其中6宗溢價(jià)成交、并且2宗地塊到達(dá)最高限價(jià)+搖號(hào)成交，整體溢價(jià)率升至7%。
合肥首拍熱度大漲，吸引了40余家房企參拍，合計(jì)成交24宗含宅用地（其中2宗為純租賃用房）15宗地塊進(jìn)入競(jìng)品質(zhì)環(huán)節(jié)，成交整體溢價(jià)率達(dá)到11.2%。
重慶出讓的13宗地全部順利成交，其中3幅觸及地價(jià)上限進(jìn)入搖號(hào)，平均溢價(jià)率達(dá)5.4%，競(jìng)拍熱度較去年二三批次明顯上升。
最新結(jié)束的成都首輪土拍則出現(xiàn)了“冰火兩重天”的局面，整體溢價(jià)率為5%，大部分地塊底價(jià)成交，少數(shù)熱點(diǎn)地塊進(jìn)入搖號(hào)抽簽環(huán)節(jié)，區(qū)域之間冷熱不均的情況較為明顯。
除此之外，福州首輪土拍涼意依舊，18宗涉宅地僅成交12宗（3宗現(xiàn)場(chǎng)撤牌、3宗流拍），其中8宗底價(jià)成交、2宗地塊到達(dá)最高限價(jià)+搖號(hào)成交。整體溢價(jià)率來(lái)看，僅有4.2%，與去年第三輪一樣保持低溫態(tài)勢(shì)。不僅如此，晉安多宗超優(yōu)質(zhì)宅地現(xiàn)場(chǎng)撤牌，市場(chǎng)涼意盡顯。
青島則僅供應(yīng)了16幅地塊，出讓規(guī)模不足100萬(wàn)平方米，明顯不及去年任意批次。最終順利成交15宗，成交建面達(dá)76.6萬(wàn)平方米，在3幅地溢價(jià)成交的影響下，平均溢價(jià)率達(dá)2%。
武漢本輪集中土拍掛出的7宗涉宅地有6宗成功出讓，其中僅有1宗溢價(jià)成交、并且觸及最高限價(jià)+搖號(hào)成交，整體溢價(jià)率僅有1%。
02
多城門檻下調(diào)，品牌房企開始回歸
受制于當(dāng)前企業(yè)資金壓力仍舊較大，各大城市的關(guān)注度仍將集中在盈利空間更為充裕、去化風(fēng)險(xiǎn)較低的優(yōu)質(zhì)地塊。從拿地企業(yè)來(lái)看，即使在土拍門檻降低、土地成本控制得當(dāng)，以及部分政策利好消息的雙重影響下，國(guó)企、央企仍是頂梁柱，但部分品牌房企也開始出現(xiàn)回歸。
從北京來(lái)看，本次掛牌的18宗含宅用地中，有9宗地塊采用了競(jìng)現(xiàn)房銷售面積競(jìng)拍方式，占比達(dá)到50%。為使開發(fā)商即使現(xiàn)房條件下也能盈利，地價(jià)控制更為明顯，本次18宗地塊中，有1宗地塊最高限價(jià)溢價(jià)率僅3%，4宗最高溢價(jià)率5%，2宗最高溢價(jià)率10%。因此吸引了較多開發(fā)商的積極參拍，參拍房企達(dá)到20余家，華潤(rùn)、中海、綠城均參拍了5宗地塊以上。
最終，綠城共計(jì)拿下3宗地塊，總成交金額98.4億元，成為本次土拍中的最大贏家。中海、華潤(rùn)也各落2子，保利和金地也通過(guò)聯(lián)合體的形式拿下2宗地塊，10強(qiáng)房企中有5家本次在北京拿地。此外規(guī)模房企旭輝、建發(fā)也有所斬獲。
北京10強(qiáng)房企中的國(guó)企央企已開始積極拿地，品牌房企也開始出現(xiàn)回歸，然而占比仍少，其他相對(duì)較熱城市也出現(xiàn)了類似的現(xiàn)象。
如廈門由于本輪土拍島內(nèi)優(yōu)質(zhì)地塊較多，外來(lái)品牌房企的參與度明顯提升，保利、招商、中海、金地、華潤(rùn)、中交、華僑城等多家品牌房企均有參拍，并且金地和中海在思明區(qū)和集美區(qū)還分別搖得一子。
合肥則本土房企表現(xiàn)強(qiáng)勢(shì)：在15宗競(jìng)品質(zhì)地塊中，本土民企拿下9宗，安徽邦泰、安徽天阜、安徽置地、偉星、尚澤等均有所斬獲，此外安徽高速也競(jìng)得2宗濱湖科學(xué)城地塊，本土企業(yè)投資積極性復(fù)蘇，且整體表現(xiàn)非常強(qiáng)勢(shì)，拿下六成競(jìng)品質(zhì)地塊。其他房企則以10強(qiáng)規(guī)模房企、品牌房企為主，保利、龍湖等有所斬獲，值得一提的是，越秀通過(guò)競(jìng)品質(zhì)競(jìng)得瑤海區(qū)01號(hào)地塊，首次進(jìn)駐合肥。
重慶首拍中規(guī)模房企及本地民企的活躍度明顯提升。除了中海、建發(fā)等央企、國(guó)企外，龍湖、海成、昕暉、保億等民企也均有拿地。最終，發(fā)源于重慶的品牌房企龍湖表現(xiàn)亮眼，獨(dú)立或聯(lián)合拿下了3幅地，總拿地金額達(dá)15.7億元；外來(lái)房企中海、建發(fā)、大悅城、中建信和等也各斬獲一宗。
03
優(yōu)質(zhì)地塊頻出，拿地窗口期已到來(lái)
具體到地塊來(lái)看，本次土拍優(yōu)質(zhì)用地供應(yīng)比例也明顯提升，主城或近郊熱點(diǎn)板塊成為多數(shù)城市首輪集中供地的主力區(qū)域，政府在供地端讓步明顯。
如廈門集中土拍掛牌的10宗涉宅地中，有5宗地塊處于島內(nèi)（思明3宗、湖里2宗），土地質(zhì)量之優(yōu)在廈門土拍歷史實(shí)屬罕見。
不僅如此，思明湖濱一里地塊在下調(diào)起拍價(jià)的同時(shí)，更是將限售期從原來(lái)的十年改為八年，加上其本身處于老城核心，具有不可復(fù)制的交通、景觀、商業(yè)等優(yōu)勢(shì)，房企拿地的積極性將會(huì)明顯提升。
合肥作為2022年目前已經(jīng)進(jìn)行集中供地的城市中平均溢價(jià)率最高的一個(gè)，15宗地塊觸及最高溢價(jià)率，占總成交地塊比例的63%。熱門地塊主要分布于濱湖區(qū)、蜀山區(qū)和經(jīng)開區(qū)，地塊所在區(qū)域的市場(chǎng)基本面較好，且地塊平均總價(jià)不超過(guò)10億元，體量控制得當(dāng)，對(duì)于房企來(lái)說(shuō)壓力較小。
不僅如此，15宗觸及最高限價(jià)、進(jìn)入競(jìng)品質(zhì)階段的地塊也依然保有較高的盈利空間，平均地價(jià)房?jī)r(jià)比為0.48，房?jī)r(jià)與地價(jià)差達(dá)到10518元/平方米。
與多數(shù)城市一樣，重慶此次也明顯優(yōu)化了供地結(jié)構(gòu)，13幅地基本均位于軌交站點(diǎn)周邊，周邊配套設(shè)施較為完善，熱點(diǎn)板塊如中央公園、渝北空港西區(qū)等片區(qū)均有供地，整體供地質(zhì)量較佳。供應(yīng)價(jià)格也較去年周邊出讓宅地的價(jià)格明顯降低，整體“性價(jià)比”較高。
在多個(gè)城市下調(diào)土拍門檻、優(yōu)質(zhì)地塊頻出的背景下，部分品牌房企開始回歸，但受制于疫情反復(fù)、供地減少、房企流動(dòng)性仍吃緊等多重因素影響，整體市場(chǎng)熱度仍未恢復(fù)。
值得注意的是，目前已經(jīng)完成的首輪集中土拍中，不少地塊的盈利情況較好，如廈門不少項(xiàng)目房地差都在1.5萬(wàn)元/平方米以上，北京土拍整體盈利空間更是有2萬(wàn)元/平方米以上的價(jià)差。對(duì)于資金流動(dòng)性較好房企來(lái)說(shuō)，首批集中供地或許是較佳窗口期。
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文章來(lái)源:丁祖昱評(píng)樓市
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